据广州中原研究发展部监测,今年五一假期广州一手住宅开盘或加推个盘25个,合计2570套单位。
推盘个数比去年五一增加2个,总推货量较去年五一减少9%。
整体推盘量基本与去年持平,但由于近年超级大社区楼盘减少,单宗地块住宅计容控制在10万m²内,导致单个项目释出的货量减少;
(资料图片仅供参考)
整体推货量对比过去稍有回落,但基本维持2022年以来水平。
关于更详细的广州五一推新情况,且看下文解读:
2023年五一假期一手开盘/加推预测明细
注:以上开盘情况、推货量根据项目对外宣传、预售证估算,具体推货情况以实际为准
01.
整体推货维持去年水平,
多个热点盘抢跑,
“五一”大战已提前开启
2019-2023年五一/十一黄金周一手住宅开盘/加推情况
对比2019-2023年的五一节点,今年五一推货呈现“推盘量维持近年平均水平,推货量稍有减少”的情况,以及以下两大背景特征:
一.多个中心区全新大盘4月已抢跑开售, “五一”大战实际上已提前开启
近两年随着供地结构改变,中心区优质靓地供应占比提高,今年中心区将有一定量中高端优质项目入市。
由于此类型项目具备特有的地段条件,客户群体画像比较清晰,目标客群清晰,因此蓄客时间比外围区项目短。
加上2023年以来,二手“卖一买一”改善客置换积极性提高,不少二胎、三代同堂客户希望改善居住环境。
因此4月以来,市区多个全新大盘提前抢跑,如海珠保利四季和颂、荔湾万汇天地•瑧园、天河合景臻颐府、世纪金源天河源筑等;
由于周边地缘客户购置意向较强,因此部分项目无需等待五一,率先以“内购”的形式开盘成交,部分项目已获得不错的成交去化表现。
2023年4月部分提前抢跑中心区项目去化明细
二.4月市场成交短暂回落,大部分开发商(尤其外围区)需抓紧五一抢占市场
2023年4月广州新房网签7828宗,环比下跌24%,比去年同期成交上升43%。
可见今年客户成交心态比去年同期明显更加积极。
因此开发商对今年五一市场保持较为积极的态度,尤其是外围区刚需盘,需要抓紧时间“抢客”促成交。
随着4月中下旬广州土地市场重现“摇号抢地”的积极信号;
加上网传南沙推出“因区施策”的优化楼市政策,对于建立客户购房置业信心有明显作用,因此大部分开发商选择抓紧五一抢占市场。
02.
区域推货:
增城多盘内卷“抢食”,
利好带动南沙推货热情
2020-2023年五一/十一主力推货区域一览
今年五一假期,增城、南沙两区供应占比较大,分别占30%、16%。
增城主要的推盘“战场”集中在朱村板块;
根据我部统计,五一期间朱村板块5盘同台竞争,累计总推货量达684套,为今年整体推货量最大的板块。
2023年五一假期各区推新结构情况(单位:套)
另一个市场关注的热点——南沙区,五一预计将有3盘推新,总货量达419套;
其中位于金洲板块的全新盘越秀•滨海花城值得留意,这将是南沙“地胆”越秀在金洲板块开发的又一连片“滨海系”;
项目左右分别有保利南沙天汇、珠实颐德天地花园两大项目“夹击”,去化表现值得留意。
网传南沙购房门槛“优化”,虽然截至目前为止仍未有官方文件出台。
如果能够顺利落地,预计将会给南沙带来更多刚需、投资需求,今年五一南沙市场人气、实际成交表现值得关注。
03.
五一预判:
中心区拼产品、配套资源,
外围区拼价格,整体氛围积极
就今年2-4月广州市场运行情况来看,整体氛围积极。
加上近期广州土拍升温、南沙优化购房门槛等措施,更是为买家增添入市信心。
就单个项目吸客情况来看,我部认为中心区项目主要拼产品与配套资源,近年海珠、荔湾、天河,甚至被纳入主城区的番禺北部区域,有不少靓地释出,不少计划在5月开盘。
由于拿地成本提高,客户的需求更加个性化,中心区中高端项目成交,客户更加看重产品、资源配套;
具备优质特色资源(如江景、学位、与金珠琶CBD通勤便利等)将会成为客户选择的重要标准。
对于外围区项目而言,尤其多盘集中加推,竞争激烈的板块,预计还是以拼价格、拼渠道为主。
对于置业人群而言,今年五一将会是较佳购房时机。
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