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政策端：中央方面：上周央行7天逆回购和中期借贷便利均下调10bp，20号公布的LPR有望同步下降；自然资源部发布《关于进一步做好用地用海要素保障的通知》，提出支持公路、铁路、轨道交通等线性基础设施工程立体复合、多线共廊等节约集约用地新模式；财政部公布国有土地使用权出让收入14893亿元，同比下降20%。地方方面：上周郑州推动房地产与金融形成良性循环，落实差别化住房信贷政策，合理确定最低首付比例、利率等；大连市发布进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知，下调三季度新发放首套房贷利率下限，于6月15日至6月30日房交会期间购新房，取证后，给予200元/平米房补。
市场端：2023W24我们重点监测的39城商品房成交面积为356.8万平米，环比14.6%，同比-38.2%；全年累计成交面积9258.2万平米，同比3.9%。2023W24我们跟踪的10个城市商品房可售面积为5978万平米，较上周环比-1.52%；库存去化周期为12.8个月，环比0.1个月。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为4.5和3.4个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，分别为24个月以上。5月中旬以来，各地房价环比走弱，四大一线城市二手房房价环比下降，将会传导到商品房，同时房企推盘意愿较弱，我们预计6月销售端压力犹存。
投资建议：当前基本面指标加速下行，新房二手房价格走弱，市场对政策优化预期有所增强。近期核心城市放松限制性调控政策，后续有望更多城市跟进，地产股迎来估值修复行情。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。
风险提示：宏观经济走弱，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。
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